Por que Esquipulas es una de las mejores zonas para invertir en terrenos
Esquipulas no es solo un destino de peregrinacion: es una ciudad en pleno crecimiento urbano y comercial. Ubicada estrategicamente en el oriente de Guatemala, a pocas horas de la frontera con Honduras y El Salvador, Esquipulas se ha convertido en un polo de desarrollo inmobiliario que muchos inversionistas estan descubriendo.
La ciudad tiene una economia activa todo el ano gracias al turismo religioso, el comercio transfronterizo y una poblacion que crece de manera sostenida. Esto significa que la demanda de vivienda y terrenos no depende de una sola temporada — hay movimiento constante. El Basilica del Cristo Negro atrae a mas de 4 millones de peregrinos cada ano, generando una economia de servicios robusta que sostiene hoteles, restaurantes, transporte y comercio local. Esta actividad economica permanente es el motor que impulsa la demanda de terrenos residenciales y comerciales en la zona.
Desde el punto de vista de plusvalia, los terrenos en Esquipulas han mostrado incrementos de entre 10% y 18% anual en los ultimos cinco anos, especialmente en las zonas cercanas a las carreteras principales y los nuevos desarrollos habitacionales. Si compras hoy un lote en una lotificacion con servicios basicos, en tres a cinco anos ese terreno podria valer significativamente mas de lo que pagaste. Este comportamiento de valorizacion es consistente y predecible, a diferencia de otros instrumentos de inversion que dependen de factores externos volatiles.
Otro factor clave es la infraestructura. Esquipulas cuenta con hospitales, centros educativos, bancos, supermercados y acceso directo a la carretera CA-10. No estas comprando en medio de la nada — estas comprando en una ciudad funcional con todo lo que necesitas a la mano. La carretera CA-10 conecta directamente con la Ciudad de Guatemala en aproximadamente 4 horas, y con las fronteras de Honduras y El Salvador en menos de una hora, lo que hace de Esquipulas un punto estrategico para el comercio y la conectividad regional.
Ademas, Esquipulas tiene un clima agradable durante todo el ano, con temperaturas que oscilan entre 18 y 28 grados centigrados. No hay extremos de calor como en Zacapa ni humedad excesiva como en la costa. Para familias que buscan calidad de vida, este factor climatico es un diferenciador importante que muchos compradores valoran al momento de elegir donde construir su hogar.
Para familias guatemaltecas que buscan construir su primera casa, o para inversionistas que quieren diversificar su portafolio con bienes raices en el oriente, Esquipulas ofrece una combinacion dificil de encontrar: precios accesibles, ubicacion estrategica y crecimiento real. Los precios de terrenos en Esquipulas son entre un 50% y 70% mas bajos que en la capital, pero con tasas de plusvalia similares o superiores.
Que buscar en un terreno antes de comprarlo
Comprar un terreno no es como comprar un celular — no podes devolverlo si no te gusta. Por eso es fundamental que sepas exactamente que revisar antes de firmar cualquier documento. Aca te damos los puntos clave que todo comprador inteligente debe evaluar.
Ubicacion y acceso
Lo primero es verificar que el terreno tenga acceso real. No basta con que te digan "esta cerca de la carretera" — tenes que ir personalmente y caminar el lote. Fijate si hay calle de ingreso pavimentada o al menos balastrada, si pasan vehiculos con facilidad y si la zona es segura. Un terreno barato pero inaccesible es una mala inversion. Verifica tambien la distancia a la carretera principal mas cercana, porque eso afecta directamente la plusvalia y la facilidad de construccion futura.
Servicios basicos
Pregunta si el terreno cuenta con agua potable, electricidad y drenaje. En las lotificaciones formales como Villas de la Paz o Los Conacastes, estos servicios ya estan incluidos en el precio del lote. Pero si estas comprando un terreno independiente, verifica con la municipalidad que los servicios lleguen hasta ahi, o cuanto costaria llevarlos. Llevar agua potable o electricidad a un terreno sin servicios puede costar entre Q15,000 y Q40,000 adicionales, lo que cambia completamente la ecuacion financiera de tu compra.
Topografia del terreno
Un lote plano es mas barato de construir que uno en pendiente. Si el terreno tiene desniveles, vas a necesitar trabajos de nivelacion, muros de contencion y cimentacion especial — todo eso suma costos que pueden representar entre un 20% y 40% adicional sobre el costo de construccion normal. Revisalo antes de comprometerte. Si no tenes experiencia evaluando topografia, pedile a un ingeniero civil que te acompane a la visita — una consulta profesional puede ahorrarte miles de quetzales.
Medidas y colindancias
Pedi el plano topografico del terreno y verificalo con un profesional. Las medidas deben coincidir exactamente con lo que dice la escritura. Si hay diferencias, eso puede generar problemas legales con los vecinos en el futuro. En Guatemala, los conflictos de colindancias son uno de los problemas legales mas comunes en bienes raices, y resolverlos puede tomar anos en los tribunales.
Tipo de suelo y condiciones del terreno
Algo que pocos compradores revisan es el tipo de suelo. Un terreno con suelo rocoso va a ser mas caro de excavar para cimientos y tuberias. Un terreno con suelo arcilloso puede tener problemas de drenaje en epoca lluviosa. Si vas a invertir Q100,000 o mas en un terreno donde planeas construir, vale la pena invertir Q2,000-Q3,000 en un estudio basico de suelos para evitar sorpresas costosas.
Entorno y proyeccion
Observa que hay alrededor del terreno. Si esta cerca de escuelas, comercios o zonas residenciales en crecimiento, la plusvalia va a ser mejor. Si esta rodeado de terrenos baldios sin desarrollo a la vista, la valorizacion va a ser mas lenta. Investiga si la municipalidad tiene planes de desarrollo para la zona — una nueva carretera, escuela o centro de salud cercano puede multiplicar el valor de tu terreno en pocos anos.
Estado legal del terreno
Este es el punto mas importante y merece su propia seccion, que viene a continuacion.
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Documentos necesarios: DPI, requisitos y preparacion legal del comprador
Antes de iniciar cualquier proceso de compra, necesitas tener tus propios documentos en orden. Muchos compradores se emocionan con un terreno y quieren cerrar rapido, pero luego se atrasan semanas porque no tienen sus papeles listos. Aca te decimos exactamente que necesitas tener preparado.
Documento Personal de Identificacion (DPI)
El DPI es el documento mas importante en cualquier transaccion inmobiliaria en Guatemala. Sin DPI vigente, no podes firmar escritura ni contrato de compraventa. Antes de iniciar tu busqueda de terreno, verifica lo siguiente:
- Que tu DPI este vigente (no vencido). Si esta proximo a vencer, renovalo primero en el RENAP.
- Que los datos de tu DPI coincidan con tu informacion real: nombre completo, estado civil, direccion.
- Si cambiaste de estado civil (te casaste o divorciaste), actualiza tu DPI antes de comprar. Esto es critico porque la escritura se redacta con los datos exactos del DPI.
- Si estas casado bajo el regimen de comunidad de bienes (que es el regimen por defecto en Guatemala), tu conyugue tambien necesita presentar su DPI y firmar la escritura.
Numero de Identificacion Tributaria (NIT)
El NIT lo necesitas para el pago de impuestos relacionados con la compra del terreno. Si no tenes NIT, podes tramitarlo en la SAT en cuestion de horas. Es un tramite gratuito y lo podes hacer en linea a traves de la Agencia Virtual de la SAT.
Constancia de estado civil
Si sos soltero, necesitas una constancia de solteria del RENAP. Si sos casado, necesitas tu certificacion de matrimonio. Estos documentos son necesarios para que el notario pueda redactar correctamente la escritura publica. El estado civil determina como se inscribe la propiedad: a nombre individual o de la sociedad conyugal.
Para guatemaltecos en el exterior
Si vivis fuera de Guatemala y queres comprar un terreno a distancia, necesitas lo siguiente: - Poder especial otorgado ante notario y apostillado, donde designas a un representante legal en Guatemala para firmar en tu nombre. - Copia legalizada de tu DPI o pasaporte guatemalteco. - El proceso es perfectamente legal y lo hemos realizado multiples veces con clientes en Estados Unidos, Mexico y otros paises.
Presupuesto documentado
Aunque no es un requisito legal, te recomendamos tener claro tu presupuesto antes de buscar terrenos. Calcula no solo el precio del lote, sino tambien los gastos adicionales: honorarios del notario (aproximadamente 1-2% del valor del inmueble), impuestos de traspaso (IVA del 12% o timbres fiscales segun el caso), y gastos del Registro de la Propiedad. Estos costos adicionales pueden sumar entre Q5,000 y Q15,000 dependiendo del valor del terreno.
Consejo practico
Reuni todos tus documentos en una carpeta antes de empezar a visitar terrenos. Cuando encuentres el lote ideal, vas a poder actuar rapido y no perder la oportunidad por falta de papeles. En InmoAutos, una vez que tenes tus documentos listos, podemos procesar tu compra en menos de 2 semanas.
Proceso legal para comprar terrenos en Guatemala: paso a paso
El proceso legal de compra de terrenos en Guatemala puede parecer complicado, pero si seguis los pasos correctos y trabajas con profesionales serios, es bastante directo. Aca te explicamos cada etapa en detalle para que no te agarre ninguna sorpresa.
1. Verificacion en el Registro General de la Propiedad
Antes de pagar un solo quetzal, pedi el numero de finca, folio y libro del terreno. Con esos datos, un abogado puede verificar en el Registro General de la Propiedad que el vendedor sea realmente el dueno, que el terreno no tenga hipotecas, embargos o litigios pendientes, y que las medidas registradas coincidan con las fisicas. Esta certificacion del Registro cuesta entre Q100 y Q200 y es la mejor inversion que podes hacer antes de comprar. El Registro General de la Propiedad esta ubicado en la zona 1 de la Ciudad de Guatemala, pero tu abogado puede hacer la consulta en linea a traves del sistema e-Registro.
2. Revision de la escritura publica
La escritura debe estar inscrita en el Registro. Si el vendedor te ofrece solo un documento privado o una "promesa de venta", tene mucho cuidado — eso no te da la propiedad legal del terreno. Siempre exigi escritura publica autorizada por notario. En Guatemala, la unica forma legal de transferir propiedad inmueble es a traves de escritura publica. Cualquier otro documento (recibos, cartas de venta, contratos privados) no tiene validez registral.
3. Verificacion del vendedor
Confirma que la persona que te vende es realmente el propietario registrado. Pedi que te muestre su DPI y verifica que los datos coincidan con lo que aparece en la inscripcion del Registro. Si el vendedor es una empresa, pedi la patente de comercio y el nombramiento del representante legal vigente. Si el vendedor es un apoderado, verifica que el poder notarial este vigente y sea especifico para la venta de ese inmueble.
4. Pago del terreno y firma de escritura
Una vez verificado todo, se firma la escritura de compraventa ante notario publico. El notario redacta el documento, ambas partes firman, y se pagan los impuestos correspondientes. Si el vendedor es una empresa inscrita como contribuyente del IVA, la venta genera IVA del 12%. Si es una persona individual no inscrita, se paga el impuesto de timbres fiscales del 3% sobre el valor del terreno. El notario te va a indicar cual aplica en tu caso.
5. Razon notarial y testimonio
Despues de la firma, el notario elabora el testimonio de la escritura — que es la copia certificada que se presenta al Registro. El notario tiene 25 dias habiles despues de la firma para presentar el testimonio al Registro. Asegurate de que tu notario cumpla con este plazo, porque los atrasos pueden generar multas y complicaciones.
6. Inscripcion en el Registro de la Propiedad
El Registro revisa el testimonio, verifica que todo este en orden, y procede a inscribir la propiedad a tu nombre. Este tramite puede tomar entre 2 y 8 semanas dependiendo de la carga del Registro. Una vez inscrito, recibis el testimonio con la razon de inscripcion — ese documento es tu titulo de propiedad.
7. Pago de impuestos municipales (IUSI)
Como nuevo propietario, vas a necesitar inscribir el inmueble en la municipalidad y empezar a pagar el IUSI (Impuesto Unico Sobre Inmuebles). Este impuesto es bastante bajo en Guatemala. Para terrenos con valor de hasta Q2,000,000 (que es la gran mayoria de terrenos residenciales), la tasa es del 2 al 9 por millar anual. En la practica, para un terreno de Q120,000 estarias pagando entre Q240 y Q1,080 al ano de IUSI — menos de Q100 al mes.
8. Actualizacion catastral
Si bien no es obligatorio en todos los municipios, es recomendable que actualices la informacion catastral del terreno en la oficina de catastro municipal. Esto te protege ante futuros conflictos de linderos y garantiza que las medidas oficiales de tu propiedad esten correctamente registradas.
Consejo importante:
En InmoAutos, todos nuestros terrenos vienen con escritura inmediata y asesoria legal incluida. No te dejamos solo con el papeleo — te acompanamos en cada paso del proceso hasta que el terreno este legalmente a tu nombre. El costo de escrituracion en nuestros proyectos ya esta contemplado y no hay sorpresas de ultimo momento.
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Financiamiento directo vs. credito bancario: cual te conviene
Una de las decisiones mas importantes cuando vas a comprar un terreno es como lo vas a pagar. En Guatemala, tenes dos opciones principales: ir al banco o usar financiamiento directo con la desarrolladora. Veamos las diferencias reales con numeros concretos.
Credito bancario
Los bancos en Guatemala ofrecen creditos hipotecarios, pero con requisitos que muchos compradores no pueden cumplir. Necesitas constancia de ingresos formales (planilla), historial crediticio limpio, enganche del 20-30%, y el proceso puede tomar de 2 a 6 meses en aprobarse. Ademas, los intereses bancarios en Guatemala van del 8% al 14% anual, lo que encarece significativamente el costo total del terreno. Sumale los seguros obligatorios (seguro de desgravamen, seguro contra incendio), comisiones de apertura (1-2% del monto), y gastos de avaluo (Q2,000-Q5,000), y el costo real del credito bancario se eleva considerablemente.
Financiamiento directo
Con el financiamiento directo que ofrece InmoAutos, el proceso es completamente diferente. No necesitas historial crediticio, no hay fiador, y la aprobacion puede tomar tan solo 24 a 48 horas. El enganche es desde Q2,000 para lotes en Villas de la Paz (Q120,000 por lote) y las cuotas mensuales se calculan segun el plazo que eligas, de 1 a 10 anos, con una tasa del 12% anual — competitiva y transparente.
Comparacion practica con un lote de Q120,000 en Villas de la Paz
Con banco: Enganche Q24,000 (20%), cuota mensual aproximada Q2,100 a 5 anos con intereses del 10% mas seguros. Total pagado: aproximadamente Q150,000. Tiempo de aprobacion: 2-6 meses. Requisitos: planilla, DPI, estados de cuenta, constancia laboral, avaluo bancario, seguro de desgravamen.
Con financiamiento directo InmoAutos: Enganche Q2,000, financiamiento a 10 anos al 12% anual, cuota mensual aproximada Q1,693. Total pagado: aproximadamente Q205,155. O si elegis plazo de 5 anos: cuota mensual de Q2,625, total aproximado Q159,491. Tiempo de aprobacion: 24-48 horas. Requisitos: DPI y compromiso de pago.
La diferencia no es solo de precio — es de accesibilidad. El financiamiento directo permite que familias trabajadoras, emprendedores y personas con ingresos informales puedan acceder a su terreno sin depender de la burocracia bancaria. Para muchas familias, la opcion bancaria simplemente no existe porque no califican, mientras que con financiamiento directo si pueden hacerlo realidad.
Importante:
Con InmoAutos, la escritura se entrega al completar el pago total. Durante el periodo de financiamiento, firmas un contrato de compraventa que protege legalmente tu inversion y establece claramente las condiciones para ambas partes.
7 errores comunes al comprar terrenos (y como evitarlos)
Despues de mas de 10 anos en el mercado inmobiliario del oriente de Guatemala, hemos visto a muchos compradores cometer errores que les costaron tiempo, dinero y dolores de cabeza. Aca te contamos los mas frecuentes para que vos no los repitas.
Error 1: Comprar sin verificar la escritura
Este es el error mas grave y mas comun. Mucha gente compra terrenos basandose solo en la palabra del vendedor o en un documento privado. Siempre — sin excepcion — verifica en el Registro General de la Propiedad que el vendedor sea el legitimo propietario y que el terreno no tenga gravamenes. Un abogado puede hacer esta verificacion por unos Q500-Q1,000, y te puede ahorrar cientos de miles en problemas. En Guatemala existen casos documentados de personas que compraron el mismo terreno a diferentes vendedores fraudulentos. Solo la verificacion registral te protege de esto.
Error 2: No visitar el terreno personalmente
Parece obvio, pero sucede mas de lo que pensarias. Hay compradores que compran solo viendo fotos o ubicaciones en Google Maps. Siempre visita el terreno en persona, caminalo, verifica los accesos, habla con los vecinos y observa la zona en diferentes horarios. Lo que se ve bien en una foto puede ser muy diferente en la realidad. Visitalo tambien en epoca lluviosa si es posible — algunos terrenos se inundan o tienen problemas de drenaje que solo se evidencian con la lluvia.
Error 3: Ignorar los costos adicionales
El precio del terreno es solo una parte del costo total. Tenes que considerar: gastos de escrituracion (honorarios del notario entre Q3,000-Q8,000, impuestos de traspaso del 3-12%), costo de conexion de servicios basicos si no estan incluidos (Q15,000-Q40,000), IUSI anual (Q200-Q1,000), y eventualmente el costo de construccion. Planifica tu presupuesto considerando que los gastos adicionales pueden representar entre un 10% y 20% extra sobre el precio del terreno.
Error 4: No investigar la zona de desarrollo
Antes de comprar, investiga que planes de desarrollo tiene la municipalidad para esa zona. Si van a construir una carretera nueva, una escuela o un centro comercial cerca, tu terreno se va a valorizar rapido. Pero si la zona esta clasificada como reserva o tiene restricciones de uso de suelo, podrias tener limitaciones para construir. Visita la oficina de planificacion municipal y pregunta directamente.
Error 5: Dejarse presionar por la urgencia
"Este es el ultimo lote", "manana sube de precio", "hay otro comprador interesado". Estas frases son tacticas de venta. Un vendedor serio te va a dar tiempo para que tomes tu decision con tranquilidad, verifiques la documentacion y consultes con tu familia. Si te presionan, desconfia.
Error 6: No verificar la zonificacion y uso de suelo
En algunos municipios de Guatemala, existen restricciones sobre lo que podes construir en ciertas zonas. Antes de comprar, consulta en la municipalidad si el terreno tiene uso de suelo residencial, comercial, agricola o mixto. Si compras un terreno con uso agricola pensando en construir una casa, podrias enfrentarte a problemas de permisos de construccion.
Error 7: No considerar el acceso a agua
En el oriente de Guatemala, el agua puede ser un recurso limitado en ciertas zonas. Verifica no solo que el terreno tenga conexion a agua potable, sino tambien la disponibilidad y presion del servicio. En las lotificaciones formales como las de InmoAutos, el suministro de agua esta garantizado como parte de la infraestructura del proyecto, pero en terrenos independientes esto puede ser un problema serio.
En InmoAutos trabajamos con transparencia total. Te mostramos toda la documentacion desde el primer dia, te llevamos al terreno las veces que necesites, y te damos el tiempo que necesites para decidir. Porque una buena inversion se hace con informacion, no con presion.
Checklist del comprador inteligente de terrenos
Para que tengas todo claro y organizado, aca te dejamos un checklist completo que podes usar antes de tomar tu decision de compra. Imprimilo, marcalo con lapiz, y no firmes nada hasta que todos los puntos esten cubiertos.
Antes de visitar el terreno:
- Investigaste la zona y la desarrolladora en internet y redes sociales. - Verificaste que la empresa tenga presencia real y trayectoria comprobable. - Preparaste una lista de preguntas sobre el terreno, servicios y financiamiento. - Consultaste con tu familia sobre el presupuesto disponible y las cuotas mensuales que pueden manejar. - Tenes tu DPI vigente y tus documentos personales en orden. - Definiste tu objetivo: comprar para vivir o como inversion.
Durante la visita al terreno:
- Caminaste todo el perimetro del lote y verificaste las medidas. - Comprobaste el acceso vehicular y peatonal al terreno. - Verificaste la disponibilidad de agua, luz y drenaje. - Observaste el estado de las calles internas de la lotificacion. - Revisaste la topografia y desniveles del terreno. - Tomaste fotos y videos del terreno y sus alrededores. - Hablaste con vecinos o propietarios actuales sobre su experiencia. - Visitaste la zona en diferentes horarios para evaluar seguridad y ruido.
Antes de firmar:
- Un abogado verifico el estado legal del terreno en el Registro de la Propiedad. - Confirmaste que el numero de finca, folio y libro coinciden con lo que te mostraron. - Revisaste la escritura o el contrato de compraventa con un profesional. - Entendiste claramente las condiciones de financiamiento: enganche, cuotas, plazo, tasa de interes y que pasa si te atrases en un pago. - Verificaste que el contrato incluya penalizaciones claras para ambas partes. - Tenes claro cuando y como recibiras la escritura a tu nombre. - Calculaste los costos adicionales: escrituracion, impuestos, y gastos del Registro.
Despues de la compra:
- Guardaste copias de todos los documentos firmados en un lugar seguro (y copias digitales). - Inscribiste el inmueble en la municipalidad para el pago de IUSI. - Estableciste un plan de ahorro o inversion para la construccion futura. - Mantenes comunicacion con la desarrolladora para estar al tanto de mejoras en el proyecto. - Programaste visitas periodicas al terreno para verificar su estado.
Si estas considerando comprar un terreno en Esquipulas o Chiquimula, en InmoAutos podemos ayudarte en cada uno de estos pasos. Contactanos por WhatsApp al +502 5154-0937 y te damos toda la informacion sin compromiso.
La escritura publica explicada: que es, cuanto cuesta y por que es indispensable
La escritura publica es el documento legal que formaliza la transferencia de propiedad de un terreno en Guatemala. Sin escritura publica inscrita en el Registro de la Propiedad, no sos legalmente dueno del terreno — sin importar cuanto hayas pagado. Entender este documento es fundamental para cualquier comprador.
Que contiene una escritura publica de compraventa
Una escritura publica de compraventa de terreno incluye: datos completos del vendedor y comprador (nombre, DPI, estado civil, domicilio), descripcion detallada del inmueble (ubicacion, medidas, colindancias, numero de finca, folio y libro), precio pactado y forma de pago, declaraciones legales de ambas partes, y la autorizacion del notario que da fe publica del acto.
Cuanto cuesta la escrituracion
Los costos de escrituracion en Guatemala incluyen varios componentes. Los honorarios del notario generalmente oscilan entre el 1% y 3% del valor del inmueble, con un minimo que varia segun el profesional. Los impuestos de traspaso pueden ser IVA del 12% (si el vendedor esta inscrito como contribuyente) o impuesto de timbres fiscales del 3% (en ventas entre personas individuales no inscritas). Los gastos del Registro de la Propiedad son aproximadamente Q400-Q800 por la inscripcion. En total, para un terreno de Q120,000, los gastos de escrituracion pueden estar entre Q8,000 y Q18,000 dependiendo de la estructura fiscal de la transaccion.
Escritura publica vs. documento privado
Nunca aceptes un documento privado como prueba de compra de un terreno. En Guatemala, los documentos privados de compraventa de inmuebles no tienen validez para efectos de inscripcion registral. Solo la escritura publica, autorizada por notario, puede inscribirse en el Registro General de la Propiedad y darte la certeza legal de que el terreno es tuyo. Hemos visto casos de personas que pagaron la totalidad del precio de un terreno con solo un documento privado, y anos despues descubrieron que el vendedor habia vendido el mismo terreno a otra persona mediante escritura publica. El comprador con escritura inscrita es el dueno legal — el otro queda sin terreno y sin dinero.
Tiempos de escrituracion
Desde la firma ante notario hasta la inscripcion final en el Registro, el proceso completo normalmente toma entre 4 y 10 semanas. El notario tiene 25 dias habiles para presentar el testimonio al Registro, y el Registro toma entre 2 y 6 semanas adicionales para completar la inscripcion. En InmoAutos, nuestro equipo legal le da seguimiento al proceso para que no haya atrasos innecesarios.
Tu proteccion durante el financiamiento
Cuando compras con financiamiento directo, la escritura se otorga al completar el pago total. Mientras tanto, firmas un contrato de compraventa ante notario que establece tu derecho sobre el terreno y las condiciones de pago. Este contrato tiene validez legal y te protege como comprador. Una vez que terminas de pagar, procedemos inmediatamente a la escrituracion sin costos adicionales ocultos.
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